Dokonując odbioru wykonanych przez wykonawcę prac inwestor powinien z bardzo dużą starannością sprawdzić stan budynku, a wszelkie niedociągnięcia i odstępstwa od umowy powinien natychmiast zgłosić wykonawcy by usterki zostały poprawione.

Zdarza się jednakże, że nie wszystkie nieprawidłowości widoczne są na pierwszy rzut oka, a nawet ujawniają się dopiero po pewnym czasie, gdy już dojdzie do użytkowania obiektu, w takim jednak przypadku inwestor nie traci uprawnienia do żądania naprawienia powstałych uchybień, jednakże to z jakim roszczeniem będzie mógł skutecznie wystąpić zależy od okoliczności danej sprawy oraz od jego woli.

Gdy po bezusterkowym odbiorze obiektu ujawnią się jego wady, inwestor może przede wszystkim wystąpić do wykonawcy z roszczeniem z tytułu rękojmi za wady fizyczne. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy z umową, przepisy Kodeksu cywilnego stanowią w tym względzie natomiast, że rzecz jest niezgodna z umową jeżeli nie ma w szczególności: właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia; nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał wykonawca; nie nadaje się do celu o którym inwestor informował wykonawcę przy zawarciu umowy, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżeń co do takiego jej przeznaczenia bądź gdy rzecz została inwestorowi wydana w stanie niezupełnym.

Po ujawnieniu wady inwestorowi przysługują z tytułu rękojmi określone uprawnienia, może bowiem złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że wykonawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma jednak zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez wykonawcę albo wykonawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Możliwość skorzystania z roszczeń z tytułu rękojmi w takiej sytuacji znacznie ograniczona jest jednak terminami reklamacyjnymi. Przepisy stanowią bowiem w tym względzie, że w przypadku umowy między przedsiębiorcami, inwestor traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie wykonawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił wykonawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.

Do zachowania powyższego terminu wystarczy wysłanie przed jego upływem zawiadomienia o wadzie. Ponadto, wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy.

W umowach o roboty budowlane bardzo często zawierane są również zapisy dotyczące gwarancji co do jakości wykonanego obiektu, jeśli więc gwarancja została przez wykonawcę udzielona, wówczas inwestor może dochodzić usunięcia ujawnionych wad na warunkach w niej określonych.

Na temat zasadności roszczeń wysuwanych na podstawie gwarancji w przypadku bezusterkowego odbioru obiektu wypowiedział się m.in. Sąd Apelacyjny w Łodzi, który w wyroku z dnia 27 września 2013 r., sygn. akt: I ACa 820/13, wskazał, iż „Z uwagi na udzieloną gwarancję, kwestia odbioru i ewentualnej oceny przez inwestora stanu wykonania zleconych robót nie ma żadnego znaczenia. Przy gwarancji odpowiedzialność wykonawcy (dzieła) robót zachodzi bowiem bez względu na jakiekolwiek akty staranności ze strony zamawiającego, w tym szczególnie sprawdzenie jakości wykonania”.

Poza roszczeniem z tytułu rękojmi oraz na podstawie udzielonej gwarancji, inwestor może również dochodzić naprawienia powstałej szkody na zasadach ogólnych. Zgodnie bowiem z przepisami Kodeksu cywilnego, dłużnik, czyli w tym wypadku wykonawca, obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Roszczenie o naprawienie szkody wysuwane na podstawie zasad ogólnych wymaga jednakże od inwestora wykazania, że między zdarzeniem polegającym na niewykonaniu lub nienależytym wykonaniu zobowiązania, a szkodą zachodzi adekwatny związek przyczynowy, a więc że niewykonanie lub nienależyte wykonanie doprowadziło do powstania szkody w majątku wierzyciela. Na wierzycielu spoczywa zatem dowód faktu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika, szkody wynikającej z tego faktu oraz związku przyczynowego między tymi zdarzeniami. Na wierzycielu ciąży także dowód co do tego, że zobowiązanie dłużnika w danej sytuacji istniało, a także treści tego zobowiązania.

Odpowiedzialność wykonawcy za wady obiektu po bezusterkowym odbiorze.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *