Zgodnie z definicją zawartą w przepisach Kodeksu cywilnego, przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowlane jest zatem umową zobowiązującą, odpłatną i wzajemną. Stronami umowy o roboty budowlane są zaś wykonawca- generalny wykonawca, jak i podwykonawcy, oraz inwestor. W praktyce natomiast wyróżniamy trzy rodzaje umów budowlanych, podział następuje ze względu na zakresu robót budowlanych do których wykonania zobowiązuje się wykonawca względem inwestora oraz ze względu na strukturę podmiotową.

Pierwszym rodzajem umowy budowlanej jest umowa o generalne wykonawstwo, która polega na tym, że obowiązek wykonania wszystkich robót budowlanych niezbędnych do oddania obiektu spoczywa na jednym wykonawcy lub na grupie wykonawców, z których co najmniej jeden jest zobowiązany względem inwestora spełnić całe świadczenie.

Z umową o generalne wykonawstwo będziemy mieć zatem do czynienia wtedy, gdy inwestor ma prawo dochodzić roszczenia o spełnienie całego świadczenia będącego przedmiotem zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane od co najmniej jednego wykonawcy, w takim przypadku wykonawca odpowiedzialny za spełnienie całego świadczenia będącego przedmiotem zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane jest generalnym wykonawcą.

W umowach o generalne wykonawstwo do obowiązków generalnego wykonawcy bardzo często należą również dodatkowe świadczenia, takie jak obowiązek organizowania i koordynacji prac podwykonawców oraz opracowanie i dostarczenie projektu budowlanego, z tego względu umowa ta uznawana bywa za umowę mieszaną, są to jednakże poglądy odosobnione. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, z kolei wymagana przez właściwe przepisy dokumentacja stanowi część składową umowy. W razie wątpliwości co do zakresu umowy i koniecznych do wykonania prac, poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.

Kolejnym rodzajem umowy o roboty budowlane jest umowa o wykonawstwo częściowe co, jak sama nazwa wskazuje, oznacza, że wykonawca podejmuje się wykonania jedynie części robót budowlanych niezbędnych do oddania obiektu. Z tego powodu kompleksowe wykonanie i oddanie obiektu wymaga zawarcia co najmniej dwóch umów o wykonawstwo częściowe, zaś umowy o wykonawstwo częściowe dotyczące jednego obiektu mogą być zawierane z jednym lub z różnymi wykonawcami, zajmującymi się wykonywaniem różnych prac.

Zawieranie umów o wykonawstwo częściowe z jednym wykonawcą może być natomiast podyktowane koniecznością podziału na etapy prac mających prowadzić do wykonania i oddania obiektu, w takim bowiem przypadku łatwiej jest ustalić termin realizacji prac i jeśli dojdzie do nieterminowego wykonania prac, inwestor kolejne roboty będzie mógł powierzyć innemu wykonawcy.

Ostatnim rodzajem umowy o roboty budowlane jest natomiast umowa o podwykonawstwo, zobowiązanie do wykonania określonych prac wykonawca może bowiem wykonać osobiście bądź za pomocą innych osób czyli podwykonawców. W takim jednak przypadku powierzenie wykonania całości lub części zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane podwykonawcom wymaga zawarcia umowy o podwykonawstwo, zaś stroną umowy o podwykonawstwo nie jest inwestor, lecz wykonawca oraz podwykonawca.

Co istotne, na gruncie obecnie obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego regulujących umowy o roboty budowlane, brak jest ograniczenia dotyczącego liczby podwykonawców, oznacza to, że podwykonawca może zlecone mu prace powierzyć dalszemu podwykonawcy, a dalszy podwykonawca kolejnemu.

Pamiętać jednakże należy, że za działania lub zaniechania osób, którym wykonawca, w tym generalny wykonawca, powierza wykonywanie zobowiązania wynikającego z umowy o roboty budowlane, w szczególności na podstawie umowy o podwykonawstwo, ponosi on odpowiedzialność względem inwestora tak jak za własne zachowania.

Inwestor natomiast odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do wykonywania tych robót, chyba że w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia inwestor złożył podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę.

Rodzaje umów o roboty budowlane

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *