Rękojmia jest ustawową odpowiedzialnością sprzedawcy względem kupującego za wady fizyczne oraz prawne rzeczy sprzedanej, roszczenia z tytułu rękojmi zasadne będą jednak nie tylko w przypadku umowy sprzedaży, lecz również w przypadku innych stosunków prawnych, np. umowy o roboty budowlane.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego regulującymi umowę o roboty budowlane, do rękojmi za wady wykonanego obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło, przechodząc zaś na grunt przepisów umowy o dzieło, do odpowiedzialności za wady dzieła stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.

Podstawowymi przesłankami warunkującymi odpowiedzialności wykonawcy względem inwestora z tytułu rękojmi są zatem wady wykonanego obiektu, jednakże odpowiednie stosowanie do rękojmi za wady wykonanego obiektu przepisów o rękojmi za wady rzeczy sprzedanej wymaga dostosowania tych przepisów, w szczególności w zakresie określenia wad do specyfiki umowy o roboty budowlane i przedmiotu wynikającego z niej zobowiązania.

Mając zatem powyższe na względzie, uznać należy, że obiekt ma wady fizyczne, gdy: nie ma właściwości, które obiekt tego rodzaju powinien mieć ze względu na cel oznaczony w umowie albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia; nie ma właściwości, które miał mieć zgodnie z zapewnieniami wykonawcy, w tym w szczególności zgodnie z przygotowanym przez wykonawcę modelem, projektem, wizualizacją lub informacjami; nie nadaje się do celu, o którym inwestor poinformował wykonawcę przy zawarciu umowy o roboty budowlane, a wykonawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jego przeznaczenia; obiekt został inwestorowi wydany w stanie niezupełnym, bądź gdy obiekt został nieprawidłowo zamontowany lub uruchomiony, jeśli czynności te zostały wykonane przez wykonawcę lub osobę trzecią, za którą wykonawca ponosi odpowiedzialność, albo przez inwestora, który postąpił według instrukcji otrzymanej od wykonawcy.

W odniesieniu do ostatniej z wymienionych wad fizycznych w doktrynie prezentowany jest pogląd, zgodnie z którym wykonawca odpowiada z tytułu rękojmi w przypadku, gdy doszło do nieprawidłowego zamontowania lub uruchomienia elementów obiektu.

Zauważyć jednakże należy, że wymieniony powyżej katalog wad fizycznych rzeczy nie jest zamknięty i wyczerpujący, a więc za wadę fizyczną mogą zostać uznane również inne niezgodności.

Ponadto, wykonawca może odpowiadać z tytułu rękojmi za wady prawne rzeczy, w przypadku robót budowlanych będzie to jednakże rzadki przypadek, choć oczywiście nie można go wykluczyć, zatem wykonawca będzie odpowiadać za wady prawne rzeczy, gdy np. stanowi ona własność osoby trzeciej lub jest obciążona prawem osoby trzeciej.

Na podstawie rękojmi, w przypadku wystąpienia wad obiektu, inwestor ma zatem prawo do obniżenia ustalonego wynagrodzenia lub może odstąpić od umowy o roboty budowlane, przy czym odstąpienie od umowy zasadne będzie tylko wówczas, gdy wada obiektu będzie istotna.

Wybór pomiędzy poszczególnymi uprawnieniami z tytułu rękojmi za wady wykonanego obiektu należy do inwestora, a więc to inwestor podejmuje decyzję z którego roszczenia z tytułu rękojmi za wady wykonanego obiektu skorzystać najpierw. Wykonawca natomiast może uniemożliwić inwestorowi odstąpienie od umowy o roboty budowlane, gdy niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora usunie wadę, taką czynność wykonawca może jednakże skutecznie tylko raz wykonać, gdyż jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana wówczas odpada ograniczenie w odstąpieniu od umowy.

W przypadku, gdy inwestor dochodzi roszczenia o usunięcie wady obiektu, wykonawca powinien zadośćuczynić temu roszczeniu w rozsądnym czasie i bez nadmiernych niedogodności dla inwestora. Z uwagi na fakt, że inwestorowi przysługuje tylko jedno roszczenie o doprowadzenie do zgodności z umową wadliwego obiektu, wykonawca może odmówić zaspokojenia roszczenia o usunięcie wady obiektu tylko wtedy, gdy jest to niemożliwe.

Natomiast, gdy inwestor jest przedsiębiorcą, wykonawca może odmówić usunięcia wady obiektu, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają wysokość wynagrodzenia. Koszty usunięcia wady obiektu ponosi wykonawca.

Pamiętać ponadto należy, że odpowiedzialność wykonawcy z tytułu zawartej umowy o roboty budowlane jest wyłączona, jeżeli wada obiektu powstała z przyczyny tkwiącej w materiale dostarczonym przez inwestora, w tym przypadku również chodzi o wady fizyczne i prawne rzeczy.

W doktrynie ugruntowany został natomiast pogląd, że wyłączenie odpowiedzialności wykonawcy nastąpi nie tylko w przypadku, gdy wady wykonanego obiektu wynikają z przyczyn tkwiących w materiałach dostarczonych przez inwestora, lecz również w przypadku, gdy wynikają one ze wskazówek udzielonych przez inwestora lub dostarczonych przez niego maszyn lub urządzeń.

Rękojmia w umowie o roboty budowlane.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *